眺望2023：房企“三大护法”如何助力穿越周期？

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2022 年的地产行业尤为艰难，土地和商品房成交量明显下滑，许多房企的业绩都呈现收缩态势。

不过，今年以来房地产市场似乎出现企稳信号。国家统计局数据显示，今年1~2月全国商品房销售面积和销售额的下跌幅度明显收窄，住宅销售额增长了3.5%。

形势之下，稳中增长、穿越周期已经成为所有房企的首要发展命题，这时候就要把握“三重法则”：

先寻求稳定性，再顺应确定性的趋势获得新动能，然后挖掘新的增长性。

房企队伍中，不乏在这“三性”颇有建树的选手，从而保持稳健发展态势。被当做“示范房企”的新城控股，就是其中一个典型。3月31日，新城控股发布2022年度财报显示，去年实现营收1154.57亿元，归属于上市公司股东的净利润13.94亿元，整体毛利率保持稳定为20.03%，现金流稳定且充沛，同时商业运营总收入首次破百亿。

无疑，立足“住宅+商业”双轮驱动的基本盘，新城控股在行业调整之时稳步发展，2023年将轻装上阵。

对于其他房企而言，又该如何稳住基本盘？如何寻找新的增长点？弄清楚这些问题对于行业来说极具价值启示。

守住财务稳健性

未来房地产市场是否会持续回暖，仍然有很多未知数。不过，从监管层到市场面都有一条清晰路径，就是稳字当头。

如何保持住房企基本面的稳固呢？对于一家房企而言，现金流是生命线。如果现金流足够安全和健康，那么就能够保持稳健和持续经营。

拿新城控股来说，财报显示截至2022年底公司在手现金余额314.63亿元，较为充裕；经营性现金流净额为145.35亿元，连续五年为正，这也让新城控股能够做到：

手中有粮，心中不慌。

现金流安全且健康的背后，其实关键是要把握住“底线思维”，也就是要有防患于未然的前瞻眼光和危机意识。

如今，高额债务带来的现金流断裂，往往成为压倒房企的最后一根稻草。事实上，债务并非当下形成的，而是过去粗放式发展下长期累积的。这也给所有房企敲响警钟，需要在债务上守住底线。

从整个房企队伍来看，新城控股在促进债务结构的持续优化上，表现得较为积极。截至2022年底，公司期末融资余额为712.70亿元，同比压降185.97亿元，有息负债水平保持低位。此外，公司合联营权益有息负债降至60.62亿元，较2022年半年度继续压降30.82亿元。2022年，公司已偿还境内外公开市场债券127.91亿元。

优化债务属于节流，还需要开源才能保证现金流的安全和健康，也就是提升回款和优化融资。

2022年，新城控股聚焦“有回款的销售、有归集的销售”，实现回款金额1329亿元，回款率115%，回款率、归集率均位于行业前列。

另外，新城控股还保持着融资渠道的畅通，比如去年5月通过首单房企信用风险缓释凭证，发行了10亿元中期票据；6月发行了金额为1亿美元的优先绿色票据，也是当时房企首笔无增信措施的美元债；12月公司150亿元中票注册额度正式获批，同时获得多家银行意向授信额度。整体上，2022年公司平均融资成本为6.52%，同比下降0.05个百分点。

另外，新城控股吾悦广场经营性物业贷也在持续落地，近期还公布了80亿定增计划，其中24亿元用于补充流动资金。

透过新城控股在财务上的稳健性，其实能够发现：

守住底线，就是守住了安全。稳住财务，就能稳住基本盘。

加码确定性的“商业大势”

很多房企稳住了财务生命线，但依然苦恼。因为当下住宅市场已经进入下行周期，房企发展动能开始减弱。

此时，房企正积极入局新的领域，为自身注入新的动能。在众多领域中，商业运营往往能提供稳定且充沛的现金流入，从而提升房企经营实力降低市场风险。

中指研究院发布的《2023中国商业地产百强企业研究报告》显示，商业地产百强代表企业经营性物业持有及运营面积均值为483.8万平方米，同比增长9.6%，租金及运营服务收入均值为29.0亿元，同比增长6.3%。

入局商业运营的房企不在少数，但很多往往陷入了一个误区，就是仍然局限在关注空间、招商和客流的传统思维里，忽略了业主、用户的服务体验，结果在商业运营的业绩上表现不佳。

也有一些房企在转变思路，探索从空间运营到用户运营、从招商思维到经营思维、从客流营造到用户服务的转变，新城控股就在构建以用户为核心，满足业主、商家、用户和商管等多方价值诉求的新型价值关系。

真正锚定和满足市场多方角色的真实需求，市场也会给予正向的回馈。财报显示，2022年新城控股实现商业运营总收入达到100.06亿元，同比增长15.82%。此外，截至报告期末吾悦广场开业面积达1319.74万平方米，出租率达95.13%。商业物业出租及管理毛利率较高，商管毛利占公司整体毛利占比继续提升。

△ 吾悦广场

与此同时，新城控股还坚持“轻重并举”的双轮驱动2.0战略，不断扩大商业在管规模。截至3月25日，新城控股开业、在建及拟建吾悦广场总数量已达到198座，进驻全国141个城市。

多家研究机构报告显示，在2023年消费复苏的预期下，商业地产领域将迎来发展机会。当然，抓住机会的关键是提升企业经营和项目运营水平，在巩固基本盘的同时实现有质量的增长。

基于对当下商业地产行业格局及用户需求分析，2023年新城商业会正式启动深度运营战略模式升级，以用户思维为根本，通过数据赋能，组织更加丰富和匹配用户需求的商业内容，提高吾悦广场服务能力和经营坪效，实现吾悦广场更大价值。

以人为本的商业，才能真正获得确定性的发展动能。

通往未来的“增长阶梯”

往后看，房企在稳住财务线、获得确定性的发展动能后，能否持续挖掘增长点，关键在于能否跟社会保持同频。

管理学大师德鲁克认为，企业的本质是为社会解决问题，一个社会问题就是一个商业机会。

对于购房者而言，能否保交楼是最基本的社会性问题。

2022年，“保交付”成为全社会关注的话题，交房难不仅严重影响了购房者的生活，也降低了房企在他们心目中的品牌价值和信心。

此时此刻，信心比黄金重要。购房者对房企有了信心，房企也就增加了持续增长的可能。

国家其实已经出台多项政策要求“保交楼、稳民生”，但还是需要房企自身做出更多的努力。

在稳住财务线，并且通过商业运营获得发展动能的同时，新城控股也在积极响应国家“保交楼、稳民生”要求，将“保交付”工作列为公司运营管理的重中之重，将资源尽全力向保交付项目倾斜。2022年全年，公司已组织交付13.1万套物业。

在开发板块，2023年新城控股将围绕“保交付、守价值、筑能力、创未来”的经营方针，全力以赴完成保交付目标。

除了保交付，对于房企而言“绿色发展”也是面向未来的增长阶梯。

未来几十年，“双碳战略”将在社会面上掀起“绿色大势”。包括房企在内的所有企业都应该深耕“绿色发展”，践行社会责任的同时也能够挖掘新的增长点。

在此进程中，能够看到新城控股的密集身影。3月31日，新城控股发布《2022年可持续发展报告》显示，其在2022年推出“新蓝行动”以实现绿色低碳的发展战略，绿色建材供应商占比达51%，截至2022年底在建及新建商业项目及住宅项目绿建覆盖率达100%。

△ 超低能耗商业综合体天津宝坻吾悦广场（效果图）

就当下来看，房地产行业依然是“国民经济支柱产业”，不过，这并非意味着所有房企就能安稳地穿越周期。

在急剧变革之时，行业里的马太效应将不断加剧，强者恒强弱者愈弱。如新城控股一般，在稳定性、确定性和增长性上都有建树的选手，或将留在竞争场内，稳健穿越周期。