剧变将至！新万亿赛道开启，中国商管行业竞争的3个决胜点-600学习网

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中国的房地产业正在变得”更轻”。

近年来，房地产行业正在发生变化。”轻资产运营”已成为业界的热门词汇。”商业运营+物业管理”的商业模式正在迅速升温。一些机构预测，到2030年，中国购物中心的销售额将达到9.6万亿元，租赁规模将达到1.3万亿元；到2026年，中国购物中心运营服务市场总收入预计将达到3249亿元，复合年增长率为9.4%。

随着时间的推移，专业品牌企业管理公司在未来市场的发展空间将越来越大。在未来的房地产市场中，”做服务”将是一种比”做资产”更具主动姓和发言权的商业场景。

从商业模式和当前市场格局来看，企业管理公司的护城河和未来决定点主要来自三个方面：线下业务资源.优秀的业务运营能力和强大的规模效应。

中国房地产”打火机”

宏伟的中国房地产已经成为下一个时代的关键转折点。

过去20年无疑是中国房地产业的”镀金”。毫无疑问，”重资产”.”高杠杆”和”高周转率”是主题。随着实际资产价格的上涨，行业参与者赚了很多钱。

然而，所有这些突然停止了，现在已经成为房地产行业的一个风险点。

近年来，房地产行业也在发生变化。”轻资产运营”已成为业界的热门词汇。”商业运营+物业管理”的商业模式迅速升温，在香港出现了一波上市浪潮。其中，华润万象人寿等多家企业管理公司已登陆资本市场，万达商业管理.龙湖智创人寿等多个房地产企业也在积极运营。

越来越多的房地产企业已逐渐形成共识。目前，房地产业正面临着从单一的”空间开发”向”空间服务运营”转变的挑战和机遇。作为空间运营的重要轨道，购物中心运营管理行业正迎来一个发展机遇期。

顾名思义，基于购物中心空间的”商业运营+物业管理”模式主要是指围绕大型线下商业综合体的”食.衣.住.行”等服务场景进行综合商业管理和运营，以最大化购物广场的价值，增加线下客流和用户体验，形成网络效应。

其中，物业管理的重点是维护商业建筑的正常运行，并承担为购物者创造良好环境的责任；商业运营服务链包括商场开业前的咨询和招商，开业后的持续运营管理和会员营销服务。服务模式包括委托管理.品牌管理输出.租赁等。

目前，开发商自建的业务管理团队是行业的主流，也是未来的发展趋势。国内一线商业地产开发商的团队相对成熟，许多已经开始出口管理。例如，华润和中粮在中央企业阵营中，万达和龙湖在民营企业中。

以华润万象人寿为例，以”购物中心+新零售业务”为核心，为消费者带来新的生活方式和体验。目前，已形成”万象城”.”万象世界”和”万象”三大商业产品线布局，重点布局一线城市。

龙湖集团也很早就开始了。自2002年龙湖集团成立商业运营部以来，近20年的商业运营经验积累了涵盖商业运营全过程的支持，包括定位和设计咨询.招商.运营管理.租户管理.品牌输出和消费者服务。截至2021年底，龙湖商业已开业61家商场，占地594万平方米(其中停车位总建筑面积749万平方米)，整体出租率97.2%。其规模在全国名列前茅。

从商业模式的角度来看

以目前的顶级企业为例，华润万象人寿和龙湖智能创新人寿依托其背后的华润集团和龙湖集团庞大强大的自有商业资产，搭建了自然资源壁垒；此外，龙湖已经积累了20多年的商业运营经验，积累了非常强大的可复制的运营和招商能力，并在创建原创IP活动方面具有丰富的实践经验；从规模上看，截至2021年底，龙湖的商业运营已进入全国31个城市，有61家门店在运营，共计120多家门店。

企业管理业务一直被视为资本市场的宠儿。尽管业务管理领导者华润万象人寿(China Resources Vientiane Life)的估值有所波动，但其市盈率仍保持在50倍左右。

事实上，目前的估值可能无法充分反映企业管理业务的未来价值。自2021以来，该行业正在快速复苏。龙头企业业务数据基本恢复到疫情前水平，客流和租赁率也有所改善；更重要的是，结合住宅和其他城市空间的物业管理布局，总企业管理企业正在开拓商业空间和社区空间的可能姓，在综合空间服务方面开辟了巨大的增长空间。

上市的华润万象人寿就是这样，提交的龙湖智创人寿也是这样。